澳洲房价15个月连涨
4 月，澳洲房价上涨了 0.6%，与前两个月的涨幅持平，并连续第 15 个月延续上涨趋势。
CoreLogic房价指数显示，五个主要首府城市市场之间存在显着差异，珀斯房价4月上涨 里2.0%，而墨尔本房价则是下跌 0.1%。
过去3个月也出现了同样的增长趋势，珀斯房价飙升 6.0%，阿德莱德和布里斯班紧随其后，强劲增长 3.6% 和 3.2%。
相比之下，悉尼房价过去3个月仅上涨 1.1%，墨尔本房价持平。
2024年到目前为止，5 个城市的房价总体上涨了 2.1%，其中珀斯 (7.6%)、阿德莱德 (4.6%) 和布里斯班 (4.1%) 领先，悉尼上涨1.3%，而墨尔本则下跌0.3%。
自 2023 年 1 月 29 日触底以来，五个主要首府城市市场的房价已上涨 12.5%。
几乎所有主要市场都出现了增长，其中珀斯（24.0%）、布里斯班（17.6%）和阿德莱德（14.1%）领先，悉尼（13.0%）和墨尔本（4.0%）落后。
涨幅最大的完全就集中在较小的首府城市，而非悉尼和墨尔本。表明，本轮房价的上涨，很大程度上是由于自住需求的推动。
上财年，不算临时人口，澳洲吸纳进来了50万净移民，带来的负面影响也在持续显现。
澳洲住房建设远远不够
为了配合大量吸收移民进入澳洲，工党政府设立了目标，五年内建造 120 万套住房，即每季度建造 60,000 套住房。
不过，这一目标在不断落空。
澳洲统计局周四发布的 3 月份住宅审批数据显示，从趋势角度来看，3 月份住宅审批数量再下降 1.1%，达到 2012 年 4 月以来的最低月度水平！
按年化计算，3 月份批准建设的房屋仅为 150,120 套，比政府的年度住房目标低约 90,000 套。
截至 2024 年 3 月的一年中，仅批准建设 162,600 套房屋，比目标少约 77,000 套，是 2013 年 3 月以来的最低水平。
在人口增长创纪录地激增 的同时，住宅建设已降至至少十年来的最低点。
Macromonitor的最新数据显示，随着材料和融资成本的降低，新项目或许将增多，即使澳大利亚住宅建筑业将在未来五年内两次实现24万套新住房的开工，但仍将达不到国家内阁120万套住房的目标。
该咨询公司发布的《2024年4月澳大利亚建筑展望：住宅报告》预测，在截至2027年6月的一年中，新住宅开工数预计将上升至25.2万套，然后在2028年回落至24.7万套，但在这一时期的其他三年，每年的总开工数将低于预期，创造近106万套住房。
这就解释了，为什么澳大利亚房价一直在涨，同时还在经历一场有史以来最严重的租赁危机！
海外买家依然在进场
除了新进入的移民外，也不要忘记澳洲的海外买家。
相比其它国家，澳洲因被视为避风港而吸引了全球最多的海外富豪买家。
Kollosche与行业分析师Michael Matusik合著的最新报告显示，2023年，澳洲在吸引百万富翁入境方面重夺全球第一，约有5200名百万富翁涌入澳洲。
阿联酋以4500名位居第二，紧随其后的是新加坡（3200名）和美国（2100名）。
PropTrack的高级经济学家Eleanor Creagh表示，尽管最近人口增速有所放缓，但供需“不匹配”将在未来几个月继续推高房价。
“强劲的人口增长、紧张的租赁市场、低失业率和房屋净值增长正在刺激住房需求。与此同时，住房市场供不应求，再加上建筑活动处于10年来的最低水平，进一步加剧了住房供应短缺。”
Kollosche的Property Price Drivers报告发现，海外买家对澳洲房产的需求空前高涨。截至2023年6月，澳洲净移民人数增加了50万，是2019年的两倍多。
报告指出，虽然澳洲新增的百万富豪移民大多定居悉尼或墨尔本，但平均每年也有10%至15%的富豪移民涌入黄金海岸。
最近海外买家对澳洲房产的需求主要也是来自自住者，而非投资者。
多方的需求，把澳洲房市推到了当前的境地，各界也是齐想办法去解决澳洲的住房危机。
增加住房密度有戏吗？
前端时间，“增加高层公寓数量，解决住房危机”的观点引起了广泛讨论。
乍一听，好像很有道理。
不过仔细想想，哪里又有些不对。
回顾过去20年，澳洲的住宅密度已经是大幅增加了，从2003年起，澳洲首府城市在相同的土地面积上容纳的人口增加了40%！
此外，过去二十年中，新建房屋的平均面积也显著缩小，也没见房价跌回去。
对于这个观点，澳新银行首席经济学家理查德·耶森加（Richard Yetsenga）的回答很好的回应了这个观点。
他表示，仅依靠新房建设和增加密度来解决住房可负担性挑战是“缓慢且复杂的”，“不太可能及时影响供需平衡”
“新建筑的成本对这一策略至关重要，因为新建筑的边际价格必然与现有住宅的价格联系在一起。如果现有住宅比新建住宅便宜(考虑到消费者的一些偏好)，新建住宅将会停滞。” “新的供应要么无法持续，要么现有住宅的价格将上涨。不管怎样，负担能力都不太可能得到有意义的解决。”
以加拿大温哥华为例，温哥华实际上已经转变成为了一个高层建筑城市，通过提高密度增加了三倍的住房量。
但是，温哥华的住房可负担性变得更糟了。
“这一大量新住房供应并没有带来所希望的更多可负担住房。出人意料地，情况反而恶化了，在这一时期，温哥华的住房价格翻了四倍，涨幅速度和幅度均超过了北美其他主要城市。目前，温哥华的房价是北美最高的，全球第三昂贵（仅次于香港和悉尼）”。
但是，温哥华当地的工资（经过通胀调整）一直未见增长，而房价（也经过通胀调整）却上涨了400%。
所以，控制房价，最好的方法还是将移民减少到合理和可持续的水平。
否则，住房短缺将变成永久性问题！
结语
澳洲真的可以大幅削减移民吗？
澳洲面临的困境就是，人口老龄化日益严重，出生率低，只能通过不断引入新移民，确保劳动力持续存在，维持经济不衰退。
就当前政策及需求来看，澳洲房价是回调无望。
假如，澳洲央行如市场预期那样今年年底启动降息，新一轮的房价上涨又将开始。
毫无疑问，在下一轮房市繁荣中获利的将是已经有房的富裕群体
