前

随着澳联储连番加息，澳洲房地产市场的情绪出现转变，买卖双方的姿态都开始变得从容不迫。一方面，购房者开始观望，放缓入市节奏，导致拍卖成交率下降；另一方面，卖家也开始惜售，宁可不卖也不愿贱卖，因此拍卖活动明显减少。

然而，当有的人一路暴跌的时候，另一波机智的投资者早已趁势入场，享受到红利了！

情绪转变，买方市场来临

围绕利率和房价下跌的讨论，让买家和卖家对市场的近期前景产生了疑问，市场情绪也出现了明显转变。买家按兵不动近几个月来，参加拍卖会的买家数量有所减少，因为买家的情绪从害怕错过转为害怕支付太多。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，市场显然已经放缓，买家正按兵不动。“很显然，我们去年看到的极端热度已经从市场上消失了，因此，拍卖竞价和拍卖实现的价格已经比去年回落了一些”。

Ray White新州首席拍卖师Alex Pattaro指出，在悉尼，每场拍卖会平均有约4名买家注册竞标，低于去年这个时候的6.5名。目前，“认真”的竞标者数量约为3人。

而在去年9月的高峰期，每个房产的注册竞标者人数高达12.8人，活跃竞标者人数达到6.5人。“毫无疑问，买家的紧迫性降低了。”Pattaro说道。

卖家不愿贱卖利率上升和经济下滑的言论让买家的紧迫性降低，也让卖家的不确定性增加。他们更愿意关起门来做交易而不是敞开门进行拍卖。

Ray White的数据显示，在悉尼4月份计划拍卖的719处房产中，有69.8%的房产没有进行拍卖，要么提前售出，要么转为私人协议，要么退出市场，要么推迟。

这与墨尔本的情况有所不同，墨尔本762个拍卖中的33.9%没有进行拍卖，而澳大利亚2861个拍卖中的44%没有进行拍卖。

“因此，我们确实看到一些卖家决定在拍卖前出售，也有一些人决定转向私人销售，他们有些可能不急于出售，或者有些人觉得他们可能不会得到那么好的结果。”Conisbee说道。

她指出比较今年前五个月和去年的情况，转为私下交易的卖家数量猛增10%，而那些推迟拍卖的卖家从6.6%增加到10.6%。

拍卖师Damien Cooley说：“卖家的心情更多的是，‘让我们试着让我们的房产在市场上出售，因为如果市场真的下跌，我们不想处于这样的境地，要么我们不得不出售，要么我们已经错过了获得更好价格的机会’”。

让房产君用通俗易懂的语言翻译一下专家的意思。越来越多的房产从拍卖转为私人协议，意味着卖家并没有恐慌出售，只不过是希望关起门来谈到最满意的价格。

如果价格不能让卖家，大不了就不卖。另一方面，人们依然想买房，并且也接受用私底谈判的方式达成交易。

不过必须承认的是，在经历了2021年的“卖方市场“之后，如今市场的天平已经倾向买方。

一路跌到明年的房子会值多少钱？

但如果市场继续保持下跌的趋势，到明年年底，以悉尼为例，在西部、北部和南部的部分地区，人们将能够以低于当前近35万澳元的价格买到房子。

价格分析显示，在最富裕的地区，买家兴许能少付97万澳元。

随着更多加息预期、买家信心下降以及卖家出售房屋的时间延长，各大银行预计，未来两年房价将下跌15%至20%。

考虑到悉尼近70%的独立屋目前价格在150万澳元以上，而三分之二的单元房价格在80万澳元以上，下跌的金额对悉尼大多数住房市场来说都是一笔不小的数目。

专家警告称，与全澳其他地区相比，悉尼的房价过高，使其成为最容易受到利率上升影响的市场。

My Housing Market经济学家威尔逊(Andrew Wilson)说，“悉尼的房价涨幅最高，它的调整幅度也会最大，这种看法是合理的。”

SQM Research分析师克里斯托弗(Louis Christopher)表示，买家的借贷能力不断减弱，再加上悉尼的房价相对于居民收入已经“极度高估”，这意味着目前的房价无法持续。

他说，“房价已经在下跌，今年还将继续下跌。”尽管这对现有房主不利，但对首置业者却有利。

澳洲联邦银行(CBA)预测，两年内房价将下跌18%，其中2022年下跌11%，2023年进一步下跌7%。

两年的下跌将使Hills地区的独立屋均价减少33万澳元。

同样的下跌将使St Georg地区和Sutherland Shire的平均房价下降约31万至32万澳元，使北悉尼Hornsby地区的房价下降33.7万澳元。

PropTrack的数据分析显示，在Cumberland地方政府区附近的Parramatta以及Canterbury-Bankstown，房价将下跌20万至30万澳元。

根据CBA的预测，悉尼东部和下北岸地区的房价降幅将更大，最高可达56万-97万澳元，但在许多郊区，买家仍需支付超过400万澳元的价格。

Digital Finance Analytics表示，房价下跌15%至20%似乎是市场最现实的结果，但指出，悉尼各地的跌幅不会普遍一样。

“目前家庭对支出非常焦虑，银行也在收紧放贷标准。买家不太可能承担一大笔抵押贷款，”他说。“另一件需要考虑的事情是，父母银行是去年人们入市的一个重要因素，这是基于他们的房子有很多净值，但这看起来正在蒸发。如果买家没有依靠父母，能负担(当前)价格的买家就会更少。”

诺斯补充称，首置业者应该谨慎。“我会观望，更多的房产正在涌入，卖家必须降价才能出售。你最不想做的就是仓促进入，让自己的房子成为负资产。”

Ray White首席经济学家康尼斯比(Nerida Conisbee)表示，今年晚些时候买家的前景可能会更加确定，因为房价下跌的严重程度将取决于各种全球事件。

比如像Stephany Yahya和Danny Lo这样的潜在买家，不断下跌的房价和不断上升的利率，迫使他们重新考虑购房计划。

这对夫妇说，他们现在可能会暂时观望，推迟建房计划，直到利率环境更加确定。

他们还通过悉尼经纪公司Shore Financial对现有的一笔投资贷款进行了再融资，以便尽可能锁定更好的利率。

但Lo表示，如果房价继续下跌，也会有好处，因为这有助于他们实现购买更多投资性房产的目标，尤其是在租金上涨的情况下。“我们的目标是，无论市场状况如何，我们都要再增加一些投资。

结语

在澳联储加息的影响下，房价下跌在所难免。不过，有的人恐慌地觉得房地产市场正在崩溃，这就大可不必了。

免责申明:本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考，不构成所述证券的买卖价格，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及作者均不承担任相应后果。

*转自澳房投资见闻