摘要: Wulf and Commissioner of Taxation (Taxation) AATA 3094 (21 September 2022)ML Tax Solution为您解税说法2022年11月25日不幸遇上黑租客,水漫金山损租房Peter Wulf先生不幸遇上了黑心租客,不仅欠租违约,还在逃 ...
Wulf and Commissioner of Taxation (Taxation) [2022] AATA 3094 (21 September 2022) ML Tax Solution为您解税说法 2022年11月25日
不幸遇上黑租客,水漫金山损租房 Peter Wulf先生不幸遇上了黑心租客,不仅欠租违约,还在逃离时上演了一场‘水漫金山’的恶作剧: • 故意堵上了主次卫生间的淋浴地漏,堵上了盆浴漏水孔,堵上了洗脸盆漏水孔,堵上了厨房清洗池漏水孔,然后打开了所有的水龙头 • 水,无情地漫进了厨房,主次卫生间,洗衣房和厕所 • 墙酥了,地酥了,柜酥了,长霉了 Wulf先生略作维修,继续出租,又遇苦难: • 酥松的淋浴头被租客扯下 • 水池下的软水管爆裂 • 卫生间,厕所和洗衣房再次被淹 再次出租,租客就干脆拒不付租。赶走租客后,Wulf先生不得不下定决心,必须‘灾后重建’。 灾后重建不得已,整修费用要抵税 Wulf先生请了专业木匠Elliott先生来帮助整修。 悲惨现状: • 主次卫生间和厨房水泡严重 • 所有柜子和设备被损 • 房屋基础结构受损,包括地板,墙壁和天花板 • 修修补补无功效 改变现状: • 扒除几乎所有的瓷砖,墙壁和柜子,维修受损架构 • 重做防水处理,换上新瓷砖,新墙砖 • 重建厨房墙壁,安装新橱柜,新抽油烟机,新清洗盆,铺设新管道 • 重建主次卫生间,安装新浴盆,新柜子,新洗手盆,新淋浴 成本核算: • $53,225.89包括材料费和人工费 • 申报到个人投资房维修项目进行税务抵扣 申报结果: • 税局展开审计 • 认定属于资本性质,不能当年全部抵税 上诉法庭: • 每项整修仔细分析 • $28,342.54属于资本性质,不能当年全部抵税 • $2,819.35属于维修性质,可以抵税 • $22,064的人工费必须重新拆分到每项服务,然后计算归属于资本性质还是维修性质 为啥是这样?灾后重建不得已,为何不能把税抵? 何谓维修何谓建,何可抵税何不可? 税局对投资房的整修有不同的分类: 维修Repair • 可以当年抵税 • 替换因出租而造成的磨损,损坏的财产 • 局部替换,使用同样材料 • 不能有‘提升性质’improvement • 例如替换一小部分损坏的围墙,维修漏水的龙头 保养Maintenance • 可以当年抵税 • 防止现有资产继续恶化,保持可出租的现状 • 不能有‘提升性质’improvement • 例如将褪色的内墙重新油漆,将阳台重新刷油 最初维修Initial repair • 不能抵税 • 购入房产本身破旧不堪,最初维修体现了购入时的优惠价格 • 算成购房成本,按设备或建筑成本进行折旧 • 例如维修刚购入房产的破损地板和窗户 建筑成本Capital works • 不能抵税,按40年进行折旧 • 因部分损坏而更换全部的架构,重新装修或增建新的架构 • 例如更换了所有的围墙,不只是破损的部分,或者新建一个停车位 新设备Capital allowance • 不能抵税,可以按设备使用年限进行折旧 • 可以清晰分辨,并非融于建造物 • 使用年限可以参照税局规定,如要自我定义,需提供计算理由 • 例如新地毯,窗帘,洗碗机,家具 套用以上的规定,Wulf先生的灾后重建就很明显地属于全部更换,而非局部替换,虽然整修实属无奈,而且费用合理。 头脑风暴,保险理赔,交税抵税? 如果Wulf先生买了保险,保险公司赔偿他整修费用,结果如何? 回答:保险公司的赔偿费算他的收入,整修费依然要按具体情况分成可抵税的维修费和需要慢慢折旧的装修费。 如果保险公司直接出面整修,结果如何? 回答:如果保险公司直接出面整修,Wulf先生既没有收到钱,也没有自己掏钱,那么他个人即不用报收入,也不能抵税。 更多更新信息,欢迎联系我们。 www.mltaxsolution.com.au TEL: (03) 9533 8980 Email: info@mltaxsolution.com.au Address: Suite 2-4, 321 Chapel St, Prahran VIC 3181 更多资讯,请关注我们的微信公众号
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