文/John McGrath，McGrath Estate Agents首席执行官
过去一年，人们普遍关注的关键问题是：在利率大幅且迅速上升的情况下，房价为何依然在上涨？
简而言之，房源供应不足与多重需求因素叠加导致了这一现象。除了维多利亚和塔斯马尼亚，大多数市场在这一年中都出现了这种情况。
2024财年表现最强劲的州府城市市场是那些规模较小、价格较为实惠的城市。
根据CoreLogic的数据，珀斯房价上涨了23.6%，布里斯班上涨了15.8%，阿德莱德上涨了15.4%。悉尼房价中规中矩，上涨了6.3%。达尔文和堪培拉分别小幅上涨2.4%和2.2%，墨尔本上涨1.3%，霍巴特略微下跌0.1%。
在非首府地区市场中，西澳表现最佳，房价上涨了16.6%，其次是昆士兰的12.2%和南澳的11.3%。新州地区增长了4.1%，塔斯马尼亚地区增长0.7%，维多利亚地区则下降了0.5%。
强劲的房价增长往往会带来更多的房源挂牌，因为卖家信心增强。目前我们已经开始看到这一趋势，CoreLogic数据显示，全国新挂牌房源数量在5月有所增加，比五年平均水平高出约7%，比去年同期高出17%。
然而，总挂牌量（包括新挂牌和旧挂牌）仍比长期平均水平低约18%，比去年同期低1.6%。
因此，房源供应依然紧张，买家需求仍然超过供应。这导致了6月全国中位房价上涨了0.7%，这是连续第17个月的增长。
尽管利率上升，房价上涨的一个因素是许多富裕买家无需贷款购买房产。其中包括大量婴儿潮一代。这一人口群体正处于做出重大财务决策的年龄段，包括退休、生活方式的搬迁和缩小居住面积，他们在房地产市场上产生了显著影响。
婴儿潮一代在过去几十年里享受了房屋巨大增值，并且截至2024年底，他们全部可以动用自己的退休金。这意味着许多婴儿潮一代可以用现金交易，利率对他们的下一步房产决策没有实质影响。
许多婴儿潮一代可以缩小居住面积、扩大居住面积或进行海边或乡村的搬迁，同时还有足够的资金购买投资房产或帮助年轻家庭成员购房。
另一个推动中位房价上涨的因素是澳大利亚豪宅市场（500万澳元以上）的强劲表现。由于商业精英的高收入和外国投资者为在澳大利亚留学的子女购买住房的回归，高端市场的购买力非常强。
大多数豪宅买家可以不靠贷款购房，豪宅市场的供应非常紧张，导致2024财年港湾前、海滨和区域生活庄园的价格达到了惊人的水平。其中一笔最大的交易是悉尼Point Piper的一栋房子，据报道售价超过8000万澳元。
另一方面，高利率对如今的普通单身、情侣或家庭购房者来说是一个巨大的挑战。不仅仅是还款的问题，还有获得贷款的问题。当APRA指示银行在评估你的还款能力时，必须在贷款利率的基础上加上至少3%的服务能力缓冲，这使得贷款变得更加困难。
贷款受限是2024财年城市和区域市场低价四分位需求更强的原因之一，这反映了买家为了适应预算而做出的妥协。
这些妥协包括选择“次选城区”——即环绕他们想居住但负担不起的地方的较便宜城区，或者从像悉尼这样的昂贵城市搬到大型区域或就业增长良好的较便宜的州府城市，如布里斯班和珀斯。
澳大利亚统计局的新州际迁移数据显示，2023年新州净流失31,678人，而昆士兰增加了31,595人，西澳增加了10,709人。
负担能力的限制也驱使更多买家选择公寓、联排别墅或双拼房，而不是独立屋。这导致2024财年许多州府城市市场上分契房屋的价值增长速度快于独立屋。例如，布里斯班和阿德莱德的独立屋中位价上涨了超过15%，而公寓中位价则上涨了超过18%。
推动分契房屋价格更快增长的其他因素包括首次购房者活跃度的提高，父母银行（Bank of Mum and Dad）帮助缓解高利率，以及投资者活动的增加。首次购房者和投资者通常会选择公寓，因为它们比独立屋更实惠，通常提供更高的租金收益。
2024财年，许多市场的租金收益再次大幅上涨。在某些情况下，租金收益增长速度超过了房价，例如墨尔本在截至5月的12个月里租金收益上涨了9%，而房价上涨了1.8%。
根据CoreLogic的数据，目前除悉尼（4%）外，所有州府城市的总租金收益率都超过了4.5%，除新州区域（4.4%）外，所有区域的租金收益率也都超过了4.5%。
高租金促使更多租户考虑买房。我认为，自去年12月以来利率的稳定也鼓励了投资者在利率开始下调之前寻求优质资产，以便长期持有，这可能进一步刺激价格上涨。
低失业率是房地产市场稳定的基础。迄今为止，澳大利亚的就业市场表现出了极强的韧性，如果供需关系仍然像今天这样紧张，那么2025财年房价可能会进一步上涨。然而，如果经济状况恶化，价格增长的速度可能会放缓。
