最近，随着美联储官员鸽派表态不断，连续11周上涨的美元出现回落，而一直惨遭压制的澳元也终于反弹。但是，澳元的前景仍不明朗，因为作为商品货币的澳元来说，没有大宗商品贸易的支撑，就无法创造可持续的反弹。
不仅如此，中国经济在今年以来的表现一直低于市场预期，也对澳洲的经济和房地产带来负面影响。
回顾过去30年，澳大利亚经历了举世罕见的繁荣，缔造了澳洲经济30年无衰退的神话。这一经济神话的背后，是宽松的信贷环境（低利率）、大量的大宗商品出口（铁矿石盛世），以及最重要的，就是大量高净值移民从中国涌入澳洲（移民潮）。
但是今天，这一切正在迅速改变——逆全球化主义抬头，旧世界秩序遭到挑战，而全球经济的增长点也不短减少。
那么澳洲的经济神话，以及“只涨不跌”的房价，是否能再续辉煌？
唱空澳洲房市，在很大程度上和看空中国经济一样——无论经历多少风浪和怀疑，最终总能顺利走出风暴。
但是，今天的澳洲经济已经亮起了几个不容忽视的警灯，其中之一，就是澳洲的房市总值在8月末时已经突破了10万亿澳元，达到了澳洲经济总产值的400%。
400%是什么概念？日本地产泡沫在90年代爆裂时的比例是500%，但是如果除去房屋，只统计地价的话，澳洲现在地价总值和GDP比例是320%左右，与当年日本的比例如出一辙。
为什么比例太高是一个警示信号呢？因为地产在经济中的占比过高通常说明地产价格过高，而对于一个正常的经济体来说，就会出现住房可负担性恶化的情况。
根据国际住房可负担性报告（Demographia International Housing Affordability）显示，悉尼和墨尔本的住房可负担性已经常年位列全球末尾，而中价房和全澳工资中位数的比例（即可负担性比例）达到了8.3%，在过去30年间已经恶化2.5倍。
举个例子，目前澳洲的中价房（median home price）为91万澳元，那么一份25年期利率为6.6%的贷款（20%首付、80%按揭），其每月按揭额度就达到了5,000澳元以上。
我们再来看澳洲家庭的收入情况，根据澳洲统计局（ABS）数据显示，截止2023年5月，澳洲周薪中位数为805澳元，相当于月薪3,220澳元。
对于一个典型的双薪家庭来说，每月所需按揭的5,000澳元，就几乎已经吞噬了这个家庭所有的税后收入。
导致这一成本急速上升的，当然就是忽然启动加息周期的澳联储，一口气把现金利率从0.10%上调至4.10%，成为澳洲历史上最凶猛的加息周期之一。
笔者在上周发布的《澳联储机密文件外泄：债务危机已经爆发！》中已经报道过，许多年收入在6位数以上的澳洲高收入中产阶级已经陷入债务危机，在出现违约后，已经被银行强制要求与政府机构想办法自救。
与此同时，全澳家庭总储蓄额锐减了60亿澳元，成为过去16年来首次出现下降。
显然，许多澳洲家庭已经出现“坐吃山空”的情况，最终被迫使用信用卡借贷拆东墙补西墙。
不仅如此，另一个更严重的情况也正在发生，那就是“贷款悬崖”即将出现。
所谓“贷款悬崖”（loan cliff），是指澳联储（RBA）在疫情之下通过特殊渠道向澳洲各大商业银行所输送的价值2,000亿澳元的低息贷款，这一特殊贷款计划帮助商业银行以极低的成本获得了大量资金，并帮助疫情之下的澳洲家庭缓解了燃眉之急。
也正是在这一特殊计划的刺激之下，许多精明的澳洲家庭选择在2%左右锁定了房贷利率，但是总共130万份此类贷款将在今年底和明年初到期，届时这些2%左右的房贷利率将跳涨至6.5%以上，而还款成本也将翻倍增长。
据全球三大评估机构之一的穆迪（Moody’s）报告显示，澳洲越来越多的家庭已经出现逾期还款的情况。
Corelogic数据也显示，今年6~8月期间，挂牌上市的房屋数量出现了逆周期增长，而这很可能是贷款家庭无法承担房贷而止损离场的证明。
另一方面，澳洲的通货膨胀率仍然在5.2%，这就导致实际工资增长（扣除通货膨胀）为负值，也就是工资增长的速度远不及物价上涨的速度。
而空缺职位的数量也从2022年7月就开始逐步下降，在到今年8月的13个月里，空缺职位的数量已经缩减22.79%，体现了大量企业在经济减速的大环境里采取裁员和停止招聘的策略。
显然，经济减速带来的居民收入普遍下降已经难以避免。
那么澳洲的房价为什么仍然没有崩盘呢？
这个问题的核心其实在于最简单的供需关系。
数据显示，在过去30年间，澳洲的房屋供应量一直低于市场需求量——每年新建成的房屋大概为15万套，如果按照每个家庭平均人口为2.7人计算，那么刚刚好可以满足40万人的需求。
但是，大量入境的海外净移民（临签）持有人，特别是从印度入境的数万名，以学生签证赴澳务工的临时人口，立刻导致市场需求爆表，造成房市的超负荷运转（悉尼、墨尔本、布里斯班的出租房空置率均为1%左右）。
虽然租金大涨，但是由于房价同样在走高，所以澳洲各大首府城市中的租金收益率其实并没有增加，反而是保持在3~4%的水平。换句话说，房东想要回本，起码需要25~30年。
那么，这么多的悲观因素叠加在一起，是否将有一场类似日本90年代出现的地产暴雷袭击澳大利亚呢？
其实未必，只要澳洲政府继续巧妙拿捏房市的供求关系，房价就不会突然崩盘。
另外，本次加息周期即将落幕，只要澳洲居民能够坚持到降息周期的来临，那么就完全可以避免这场风暴。
对于澳洲政府来说，真正的难点在于创造后疫情时代的新繁荣，也就是说，现在被西方国家视为全球经济新增长引擎的印度，到底能在多大程度上弥补曾经中国为澳洲带来的商机和财富。
或者说，澳洲将如何在旧世界秩序面临大洗牌的环境下，保持自己的多元文化特色、平等的阶级关系以及高质量的生存环境，都是吸引海外移民络绎不绝的精髓所在。
当源源不断的高净值移民来临，那么这个击鼓传花的游戏就可以无限循环下去，风暴也就永远不会来临。
