房价和收入之间的差距继续攀升。图:Maximillian Conacher

专家指出，收入与房价之间不断扩大的差距在改善之前可能还会进一步扩大，因此首置买家比以往任何时候都更难存下首付。

澳大利亚各地的房价目前是家庭可支配收入的5倍以上，而且还将继续攀升，因为房地产市场繁荣，而工资增长仍然低迷。现在，物业升幅比澳大利亚一些收入最高的专业人士还多。

澳央行的模型研究显示，1990年代中期，房价不到家庭可支配收入的3倍，如今已升至收入的5.5倍以上。

安永大洋洲首席经济学家Jo Masters表示，由于工资增长较低，房价继续上涨，两者之间的差距可能会继续扩大。

“这两者都是等式的一部分，在过去的一年，它们都朝着错误的方向发展。房价在加速上涨……另一方面，工资增长也在减速。即使是在失业率下降的6月季度……工资增长也非常疲弱。”

房价与可支配收入比，家庭负债与可支配收入比（来源:CoreLogic; RBA）

房价迅速上涨并非澳大利亚独有，而是全球现象，原因是创纪录的低利率以及在疫情期间为支撑居民资产负债表和减少劳动力市场受损而采取的措施所导致。

Masters表示，与此同时，澳人的净财富有所攀升，很大程度上是由于住宅价格上涨。同时，净债务也下降，略微降低了债务与收入的比率，因为许多人在封城期间增加了储蓄，把钱存入了对冲账户。

家庭财富、负债与可支配收入的比率（来源: ABS, RBA）

Masters表示，由于价格可能继续上涨，尽管增速放缓，在情况改善之前，价格与收入之间的差距可能会进一步拉大。即便是回复稳定似乎也需要数年的时间，预计未来工资增长的回升将是渐进的。

她说:“很难想象你能将比率拉回前几年的水平。”她指出，即使在矿业繁荣的顶峰时期，工资水平也每年只上涨约4%。

Masters说:“情况可能会变得更糟，对于首置买家来说，这是非常难面对的事情。”

她说:“当房价涨得像现在这样快的时候，你甚至为你需要的首付存钱都有困难，更不用说存整笔的首付了。”

Domain的模型研究显示，悉尼的独立屋中位价约为141万元，是大悉尼地区员工收入中位数的23倍。公寓中位价是收入的13倍。

墨尔本的独立屋价格几乎是当地收入的18倍，而布里斯班、阿德莱德、霍巴特和堪培拉的独立屋价格也至少是收入的10倍。

悉尼的公寓中位价大约是雇员收入中位数的13倍。图: Peter Rae

经济学家 Saul Eslake担心，收入和房价之间的差距将继续扩大，除非政府找到解决住房负担能力问题的方案，同时解决住房供应和需求的问题。

根据他向联邦政府提交的住房负担能力和供应调查报告中的模型研究，首府城市的平均房价是平均可支配收入的11倍以上。而在1990年代初，数字还不到可支配收入的六倍。

他表示:“20年来，一些人一直在说，房价与收入之间的差距将会缩小，因为这是不可持续的，房价将会下降……他们错了。”

Eslake表示，政府和澳央行的干预通常会限制价格下跌。虽然这比让房价崩盘，让房价更便宜，以牺牲经济健康为代价要好，但这意味着首置买家所能期待的最好情况，是长期保持房价平稳，或涨幅低于收入增长。

“我们以前这样做过……二战结束后至少20年是这样，因为我们专注于增加供应，而不是扩大需求。政府也许可以从中吸取经验。”

Eslake表示，自1966年人口普查以来，住房拥有率已见顶，此后一直在下滑，原因是政府政策从增加供应转向扩大需求，包括对首置买家的补贴和对投资者的税务优惠，这两项政策都推高了房价。

他指已有无可争辩的证据证实，这些政策未能达到目标，很难想象会有一个受到公众广泛关注的范畴，在这么长时间实施同样的政策。

他说:“如果我们想脱离自己制造的困境，必须停止我们正在做的事情，开始做相反的事情。”

Eslake希望取消首置买家补助，以税基广阔的土地税取代印花税，以及增加私人住房和社会住房的供应。投资者的资本利得税折扣也应降低，并取消负扣税。

Eslake不同意负扣税有助于确保急需的出租房供应的说法，他指出，如果没有慷慨的减税政策推高房价，那么澳大利亚的租房者就会减少，首置买家就不会这么难进入市场。

Eslake补充说，租户减少还会减少对出租物业的竞争，导致租金下降，减轻那些永远买不起房的人的租金压力。

Masters也认为，在供应方面需要采取更多措施，她指出，现有的规划条例限制了新住房供应，推高了价格。

她还指首置买家计划在提高住房负担能力方面没有任何帮助，因为只会刺激首置买家的需求，也推高了房价，而且只是让他们能够提前购房。