疫苗、货币和科技，决定了今后的房价

2021年07月26日 9:36来源：澳房投资见闻
中国的语言博大精深，有时说“好了伤疤忘了疼”，有时说“一朝被蛇咬，十年怕井绳”。到底哪个对呢？
放在当下，正好是疫情对经济、对房价影响扑朔迷离的一个写照。疫情，甚至更进一步说是疫苗【相关阅读:纪录片：恐怖的疫苗真相之谜】，将决定一定阶段房价的走势。疫苗强，恐慌弱，人流流动，公寓先恢复；疫苗弱，恐慌强，边境封锁，House继续看涨。
看着没有观众的诡异的奥运开幕式，听着”杨倩勇夺首金“也没那么激动。疫情让奥运都变成这样，何况房价。
当然，还有两个重要力量，对房价中期和长期走势产生重要影响：货币和科技。
美国6月房价同比上涨23.4%，而高盛和美银刚刚发布的报告说，美国房价不是处于泡沫中。加拿大BMO银行分析师DougPorter研究表明，全球房价以45年有记录以来最快的速度在上涨。
这中间首先有货币的作用：货币越发，市面上有了更多钱；不能旅游，甚至出外吃饭都少了，钱有结余了；利率超低，放银行的钱觉得亏，而房子贷款却不用还很多钱。
上周大家都讨论澳洲审慎监管局(APRA)要求金融机构做出明年应对负利率的方案。是啊，如何存银行的钱天天在减少，出国玩又出不去，你是不是就开始琢磨买房了？都这么想，房价会怎么样呢？
科技的力量主要是三个：在家远程办公普及、自动驾驶改变出行方式、3D打印降低建筑成本。第一点大家现在就感觉到了，疫情加速了工作配合的方式，所有人都快速习惯了Zoom会议。
远程办公就带动了房子的属性的改变。记得原来在国内的时候，工作强度大，交通时间长，很多人天不亮就出发，半夜才回来。
家，只是个睡觉的地方，Bedroom而已。现在，天天在家办公，未来，也会很多时间在家办公，同时也 有了更多全家在一起生活的时光 。
家，working room，living room，study room，……的角色越来越重了。
你发现全家确确实实需要更大的空间了，更舒服的环境了，需要院子，甚至需要有树的院子。
同时，由于上班的时间减少，你会有更多生活时间分配在家的附近，你发现家附近的生活配套、邻里人文、周边环境，取代了火车站，也变得越来越重要了。

这是一股不断向前的力量：房子在生活中越重要，大家就越愿意拿出更高比例的收入，花在房子上。社会的人均收入不断提升，花在房子上钱的比例再提升，那整个社会房子的总价值就更快提升了。房价“被”提升了。当然，过热的炒作会招致政策上的管理，进而被市场惩罚。咱们先识别的是大的方向。
回到眼前，从18年开始，悉尼新公寓的开工量大幅下降，疫情又进一步加剧了这个下降。House推倒重建并不能增加住房供应量，这公寓是新增供应量的主力。随着边境放开，长短期移民的进入，新增供应非常少，这个供需矛盾将体现在房价上，包括公寓和House。对于刚需者来讲，是如何未雨绸缪，提前做好应对，该出手就出手的问题。对于投资者来讲，是综合分析，把握好时机的问题。
再靠近一点，再一周或几周，解封了，房价会怎么样？同事给我讲了一个真实的故事：lockdown前，买卖双方在一个豪宅的价格上谈判呢，一听说lockdown了，买家很快签约了，而且，比之前自己谈的价，高了近20%！
当然，在健康安全面前，有钱人更不差钱儿。但健康安全也的确是所有人的需求。这次lockdown还是挺吓人的。原来以为风平浪静、世外桃源，突然发现这病毒无孔不入，让人们逃不胜逃啊。
转到房子上，更吓人的是，lockdown期间，居然“房照卖、价照高”！这么严的lockdown管理下，一个时间只能一组看房人，同时疫情会让大家出门多些顾虑，照说需求会被影响啊？错！清空率没有降下来，成交量没降而且开始反弹，很多房子的价格比lockdown前“再上一层楼”！
今年年初“70天暴涨”，应该包含了很多为躲疫情而换房的需求。4月后大家心态平和下来，以为没事儿了，房价也就没涨那么猛。现在，这事还没完了呢？！lockdown期间毅然决然出来看房、参加网上拍卖、出高价拿下的买家，代表了这个迹象。结合低利率的催化，解封后，会不会更多需求一下子释放出来？尤其刚需的，不管是学区房，还是公寓转House，还是换个更大的公寓，都要仔细考虑，果断决策啊。
形势就和大家聊到这儿。接下来的市场，可能瞬息万变，对于确定要买的朋友，一方面如何尽快买到合适的房，另一方面如何不做冤大头，用合适的价格买到，后面再给大家三个具体的操作建议。前面关于价格走势的分析仅供参考，每个人视角会不同，大家要结合自己实际情况来考虑。
下面我分别结合大家手边儿可用的房产数据工具来展开介绍。
对区域选择“别太痴情”
如果不是“不差钱儿，随便买“，那么购买目标区域范围决定买到房的速度。有些朋友有很强的”不确定性恐惧症“，就像”陌生人社交恐惧症“一样。
对自己很熟悉的地方，知根知底，优点很清楚，缺点也就那样。再加自己的朋友、孩子的同学都在旁边，不想在离这里远的地方找房子，觉得心里没底。也有朋友经过千挑万选，终于找到了几个各方面都符合的区域，盯着那里不放。拿出”非她不娶“的架势，在比较小的区域范围内买房，可是，那里的房子并不是”非你不嫁 “啊！买房子不是娶媳妇，你感情?事，可对方是只认钱啊！朋友、同学，更多也是偷懒的原因。稍远儿点不影响友情，还可以结识更多新朋友。
会有很多的区域、你细品会发现，真的更适合。房子更是了，而且住进来也可以自己小修小改，满足心愿。扩大范围，理智选择，更能找到最合适的。
每次买房，都是重大的事情，几年才一次。自住的，意味着对未来全家生活的重要选择，投资的，更是要获得满意的回报。一方面认真梳理出到底什么是最核心的需求，另一方面可能不要太苛求，目标范围别太小。
以自住为例，核心需求除了预算，还要结合家?的情况和未来的规划，比如对华人比例的需求、学区、火车站等。同时，其他人文情况、环境、占地大小、甚至私校资源等，都在疫情背景下被强化了。


来源：HomeOne.Com.au
把这些需要梳理清楚了，可以在房产数据网站HomeOn网站上去搜索区域了（homeon.com.au）。利用HomeOn的区域筛选功能，找一找哪些区域符合要求，发现更多可选择的地方。然后结合区域的其他指标，包括区域概况表里的主要数据，及这个Suburb的价格变化图，进一步筛选确定范围。
要快速买到合适的房，切不可偷懒，不能靠撞大运。区域范围是关键的第一步。怎么也得包括10多个中等Suburb 的范围。
对地段分析“放弃假想”
第二个大家喜欢喜欢偷懒的地方，是认为“世界是平的，Suburb里面都是一样的”。这个假想，很害人。
代表性的，比如West Pennant Hills、上北的一些区域、有高压线经过的区域、Suburb里学区差异大的、有成片 Heritage的区域等，同一个Suburb里边，各地段、街道的差异很大。其他区域也差不多，都有好街、差街之分。
选定了目标范围，要对这些区域的地段差异做一些研究。不然，真容易掉入”好区的价格、差街的位置“这个陷阱。一开始以为赚到了，后来越来越发现不对劲，到最后想卖的时候，更发现价格上不去。
历史成交价，和转手率，都是了解这些差异的重要指标。价格的后面，都藏着很多故事，不是咱们走马观花考察一下就能发现的。而同一区域内，转手率高低的差异，大家可以猜想一下后面的原因。
关于地段、街道，数据网站HomeOn.com.au相关信息和数据很全很方便，可以好好研究研究每个目标区域。现在lockdown在家，更可以安排出时间来研究。
当然，即使不是lockdown，提前做些功能也是取胜的法宝。主要从三个地方可以研究区域内的地段差异。第一个是每个 Suburb的一年或半年成交分布图，由于使用不同颜色区别价格，很多区域一眼就能看出价格差异来。同时使用上面的“价格转换“按钮，可以把所有这些成交价转换为当前的价格，看得就更清楚了。这个成交色阶分布图和价格转换，都是其他网站或APP没有的功能。
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第二个功能是街道排行榜，把主要街道的相对价位和周转率都列出来了，认真研究的都可以自己把这些画在地图上，就更清楚了。
第三个功能是每个房屋的分析报告里，有这个街道五年来所有成交与Suburb当年中位价的对比图，更是一目了然。虽然有些功能是会员功能，但会员功能通常超值（$99半年），适合正在买房的朋友。没有进入买房阶段的朋友，可以注册账号试用，10天试用期，也把区域研究明白了。

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对价格策略“不要随性”
本文不适合“土豪“、”家里有矿的朋友“。买房，还是不想做冤大头的。对心仪的房子，价格稍微高点儿也可以接受，但如果买贵了很多，那就吃亏了。既然卖家”认钱不认人“，咱买房也一定要”脚踩几只船“。也只有这时候，价格策略才有意思。否则，”忠贞不二“，”我的眼里只有你“，那没有什么价格选择，最高价且得到卖家认可，是唯一途径。
价格，方向上是随行就市，差不多就行，指望捡到便宜，那只适合绝世高手。价格从两个维度来判断：周边和趋势。
查周边成交，HomeOn的确是更方便、更一目了然。价格判断，其实没那么神秘高深，把周边成效情况了解了，一般就有大概范围了。然后就是按自己喜好程度做些增减了。输入房屋地址，立刻呈现这个房子周边500米范围内最近3个月、半年、一年的成交分布。
点击旁边的“$“按钮，所有价格都会显示在上边。这时还有分户型的成交价分布统计。点击每个户型，就只显示这个户型在周边的成交分布与价格。非常方便，对价格就有感觉了。当然，每个周边成交具体情况也可以一个一个比较。这中间特别提醒大家，关注每个房子的”地价“。你简单可以把地价差异，当成不考虑地上建筑，两个地块的价值差异。
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比划两下，这个房子的价值就会有些感觉了。如果再配合 HomeOn房价计算器和房屋分析报告里周边推导价，就更心中有数了。
当然，估价永远只是参考，总有一些估价会偏差较多的。同时，估价要与房价趋势和你对这个房子的喜欢程度有关。如果你觉得房价上涨中，那出价就要向上浮动一些，如果处于回调中，则可以向下压一压。
现在很多网站都有估价，HomeOn曾做过一个比较，6月19日的所有House拍卖成交价，与估价对比，HomeOn 平均偏差是8%多一点，而另一个很主流的网站的估价平均偏差高达17.6%，同时有系统性偏差，基本上都是偏低。可见，不可简单迷信大牌估价。
关于价格趋势，一个是看整个城市的清空率和成交量的变化，每周六各网站发布的，是重要的参考。还是有?个是分片区的趋势，这个除了HomeOn给会员每周邮件发送的悉尼各片区分析报告之外，其他地方还没有每周及时的分析，只能凭大家各自的感觉。
以上三点具体建议，与大家共享。接下来一段时间，如果确定要下场子了，要买房了，真的建议大家做好充足准备，快速投入战场，力争速战速决。
一般来讲，每年8月到11月，价格是节节上升的。今年疫情下，不确定性变大，刚需者迅速搞定为上啊。
文中没有提到房屋本身，因为这个一方面大家各有所好，无法统一评判。另一方面大多数没注意到的房屋的问题，几千或几万块搞得定的，还不算大坑。另外提醒，房屋的 Easement、Heritage、防火防洪、建造年代等，大家都分别与Agent了解清楚，根据自己情况来决定重要性。
周六City很多人游行，让咱们对疫情的控制又多了一份担心。这世界的变化，咱们真管不了啊，管好自己的小家，用好自己的钱袋子。祝大家都平安顺利啊！