涨得越高，跌得越狠？澳洲房地产，不至于

2022年03月23日 21:52
如果最近在悉尼和墨尔本的郊区（suburbs）散步，可能会发现，很多街区除了有候选联邦议员的广告牌之外，还多了不少住宅出售的广告牌。
“逢高抛出”几乎成了悉尼、墨尔本住宅市场的新主题。上周（3月14-20日）的拍卖又格外热闹。全澳共有3062套住房挂牌拍卖，较之去年同期增长了10%左右。
但与此同时，拍卖清盘率却在持续小幅下滑。从过去的经验来看，上市房产增多、清盘率下降，是市场正在失去向上动能的标志。也已经开始有人发出“涨得越高，跌得越狠”的悲观论调。
博满澳财首席分析师魏睿昊则表示，近期的各类数据确实显示出房地产市场转冷的迹象，但是不是会出现“崩盘式”下跌，还是要回到供需关系中去分析。
短期：
房价见顶信号已现
确实，从开年以来，澳大利亚就有越来越多的人想要卖出自己的房产。
SQM Research数据显示，今年2月，澳洲全国各地挂牌时间不足30天的房屋大幅增加，平均增长62%。这家房地产数据研究机构更进一步预测，挂牌房地产的数量上升将至少持续整个上半年。
CoreLogic的研究同样佐证这一判断，现在整体房源数量已远高于长期平均水平。所有首府城市的新房源比去年同期高出 17%，比前五年平均水平高出近 3%。
之所以很多人急于售出房产，是因为想趁现在正处于阶段性房价高位，把房子卖个好价钱。
那么，现在为何市场会出现很多“房价要见顶”的声音呢？主要有以下三个方面原因：房价涨幅明显放缓：2月，悉尼房价小幅下跌0.1%，墨尔本房价也没有增长；全澳住宅12个月价值上涨了20.6%，低于截至1月份的12个月的近期高点22.4%。
清盘率小幅下降：截至3月20日的三周，全澳的住房拍卖清盘一直在不断下降。3月13日的清盘率为72.2%，上周初步清盘率则下降到69.8%，不仅如预期跌破70%，更是远低于去年同期的80.9%。全国各大城市中，只有阿德莱德的清盘率高于去年同期。
加息预期增加：上周美联储已率先加息，如果全澳工资水平、失业率不断改善，且通胀不断升高，不排除澳联储也在今年更早的时间开始加息。而银行已经率先调整固定利率，现在甚至出现固定利率和浮动利率倒挂的情况。房贷成本上升已成定局，这也将限制人们的购房能力。
再加上目前全球地缘政治动荡，通货膨胀高企，更是让人开始对市场前景缺乏信心。
不少银行也对房价做出了悲观预期。西太银行（Westpac）在2月中旬曾表示，2022年全澳房价将只上升2%，2023-24年将下降14%。联邦银行（CBA）也预测，今年年中房价将见顶，然后在2023年下跌10%（也是这家银行，曾在2020年5月预测房价下跌32%）。
中期：
供给不足，需求回升
尽管短期澳大利亚房地产市场确实有不少限制因素，但是魏睿昊认为，任何市场的中长期前景，主要还是由供需关系决定。
从澳大利亚当前的情况看，供给端仍显紧张，而需求却在增加，这可能意味着长期而言，住房市场的价格还是会得到支撑。
供给侧：土地供给或有缺口
首先，供给端最大的问题就是土地供应。
独立住宅市场研究机构Research4与澳大利亚城市发展研究所(UDIA)合作发布的澳大利亚《土地状况报告》预计，今年全国住房用地销量将下降3.2万宗，降幅达 43%。
主要原因是2021年土地销售异常强劲，在HomeBuilder住房刺激计划和其它政府措施的支持下，去年的住房用地销售飙升33%，至7.61万宗。这消耗了大量土地，但是政府的规划又并没有明显提高供给量，导致可供出售的土地已经大幅下降。
即便今年较去年土地销售没有增长，甚至小幅减少，但土地供给都很可能出现不足。而且，2021年全澳地价都有明显上涨，需求超过供给将导致2022年地价继续攀升。
不过，几个主要首府城市的市场表现区别较大：墨尔本2021年土地开发前所未有的活跃，地块销售增长125%，至3.37万宗，占全国市场总量的44%。由于土地需求提前满足，今年2月份土地销售量同比下降38 %，环比下降34%，询盘量也同比下降约20%。
相比墨尔本，悉尼的供应问题则要大得多。尽管去年全年出售地块达到9200宗，较7年平均水平高出17%，但悉尼仍有相当于8个月的土地供给量的需求仍未被满足。
去年另一土地销售火爆的地区是昆州东南部。2021年销量增长31%，总量逾1.7万宗，已经远超悉尼。可由于市场旺盛，预计2022年仍有4-5个月的土地需求未能得到满足。
供给侧：开发成本明显上升
除了土地供给不足，由于人工和材料成本的上升，也进一步导致全澳范围土地开发能力的下降。
从去年下半年起，通货膨胀就不断升高，首当其冲的就是建筑材料成本。比如进口木材、混凝土等各类建筑原材料价格，已经全面提价30%左右。预计今年整体的新房建造成本达到两位为数。除此以外，由于用工荒，全澳建筑行的人力成本也显著升高。
受以上两方面影响，截至今年1月份的12个月内，澳大利亚新建独栋屋的平均成本上涨了19.6%，为30年以来最高水平。
此外，成本上涨挤压了建筑商本就微薄的利润水平，一些建筑商因此破产，进而导致部分工程延期，进一步影响市场供给量。
其中就有知名建筑巨头Probuild，在破产前公司的流动负债已经达到4.01亿澳元。其南非母公司——上市建筑商WBHO在阐述为何放弃对Probuild 的资金支持时说：“澳大利亚的建筑环境竞争加剧……大型建筑项目的潜在风险超过了可获得的利润。”并表示，为承接新工程从贷方获得财务担保已变得“难上加难”。
紧接着，昆士兰建筑巨头Condev也在3月16日宣布将进入清算程序。根据目前披露的消息，虽然Condev仍有债务偿付能力，但由于材料成本飙升，市场条件日益严峻，基于前瞻性预测，公司最终不得不决定清算。
Condev 在黄金海岸Burleigh一个接近完成的公寓项目.
图/Facebook
无论是Probuild还是Condev均有数量可观的在建住宅项目，这些项目必然都将面临工期延期，从而影响整个市场的住房供给量。
雪上加霜的是，前一段时期昆士兰东南部和新州北部发生的洪水已造成约 5000 所房屋被毁，还有数千所房屋需要紧急维修。
随着灾民开始逐步着手维修房屋，从电工、管道工、瓦工和屋顶工，到各类建材的需求都在激增，将进一步推高建筑成本。事实上，洪水也成为压垮Condev最后一根稻草：受疫情和近期洪水的影响，该公司过去18个月建设成本飙升了25%。
土地本身供给就存在缺口，而包括土地价格、建筑、人工等开发成本都在上升，这一定程度已经影响新房的开发量。
在 2020 年 8 月至 2021 年 12 月期间批准建造量激增之后，今年1 月独立屋的批准量下降了17.3%，是自2012年7 月以来的最低水平


数据显示，全澳的新房供给量将在2022-23年达到顶峰，此后就将逐渐开始减少。
需求侧：人口增长2024年后将恢复
住房市场的供给增量要看新房，需求增量则要看人口。
根据国家住房金融和投资公司 (NHFIC) 的数据，澳大利亚在未来十年都将面临住房供给短缺。
之所以有这样的判断，是因为按照他们的预测，未来三年每年全澳将新增18.4万套新房，不过2024年后这一数字将下降。但在 2025 年至 2032 年期间，预计每年将至少新增18万户家庭

随着澳大利亚终于重开国门，由于新冠疫情造成的人口下降会在今年得到改善。到 2024-25 年，海外净移民人数将完全恢复到大流行前约 23.5万人的水平。
也就是说，在2024年以后，新房供给就很可能跟不上人口增长的需求。
另外，人口结构的变化也在影响住房市场，尤其是越来越多单人家庭的增加，也加大了对整体住房数量的需求。
澳大利亚最大开发商之一的Mirvac 首席执行官 Susan Lloyd-Hurwitz ，和最大的建筑商之一的Boral 首席执行官 Zlatko Todorcevski 此前在参加行业活动中一起表示，单人家庭的激增和移民驱动的人口增长，将使澳大利亚到2032年出现 16.34万套住房短缺。
另外，国境重开也让活跃的海外买家逐渐回归。
近期，部分悉尼的房产中介就表示现在海外买家询问量激增，其中最感兴趣的来自新加坡和中国香港。与此同时，美国与欧洲的买家也开始增多，美国买家想要海边住宅，欧洲买家看中澳大利亚稳定与安全，像新州的Middle Habour和靠近北部海滩的位置，尤其吸引“有孩子的外籍年轻家庭”。
魏睿昊判断，澳大利亚房地产市场总体走势在短期将会呈现压力，但是中期并不会出现崩盘。
短期承压，更多是因为过去一年多的时间房价上涨过快，加息周期的提前可能会导致市场出现小幅度泡沫释放，但这是一种健康现象。
其预计，澳大利亚央行的加息周期可能在一年半到两年。如果今年下半年开始加息，2023年年底到2024年上半年就可能进入尾声。
到那时候，也就是中期而言，无论是土地还是建筑的供给量都很有可能出现不足，需求又在回升，这些因素会让房地产市场重新回到增长轨道。

• 转自澳财