澳洲即将加息，楼市是涨还是跌？

2022年03月26日 13:14
狼来了，狼来了，狼真的来了！
3月17日，美联储宣布加息25个基点，将联邦基金利率目标区间提高至0.25%—0.5%，这是2018年以来美联储首次加息。
不仅如此，美联储还透露更激进的措施。
美联储预计将在今年加息六次政策会议上，以加大努力减缓处在40年来最高水平的通货膨胀。
此外5月将宣布缩减9万亿美元资产负债表的进程。
澳联储加息已成定事！
美联储出手，全球联动。
澳洲加息箭在弦上。
要知道，澳联储上一次加息，还要追溯到12年前。
2010年11月，澳洲央行宣布加息，从当时的低点3.00%基准利率，在将近两年的量化紧缩政策下，逐渐加息到4.75%左右。

从那之后，澳洲再也没有经历过加息，只有陆陆续续的降息。
在全澳价格上涨超过 22% 的一年后，当前澳洲大部分地区的房价升值已出现放缓。
虽然，首次购房者肯定会因房价飙升缓解而松了一口气，但他们也会因偿还的贷款增加而受到冲击。
因为澳洲银行有可能将继续上调固定利率。
那么加息对澳洲房地产市场产生什么影响呢？
澳联储如加息对房市将有什么影响？
从历史数据分析来看，在2010年澳联储加息，以及2018年美国缩债缩表的宏观大环境下，澳洲的房地产市场出现了5-10%左右的下跌。
但是在紧缩周期结束之后，就立刻重新开始上涨，在货币宽松环境下加速上涨。
不过鉴于房地产价格变化的滞后性，以及澳联储相对缓和的加息进度，房价应该不会出现大幅下跌，但是在加息的中后期，受到高利息压力和市场情绪的影响，今年下半年和明年的房地产市场或将经历突然放缓。

实际上，从去年 10 月开始，所有主要银行以及许多二级银行都提高了固定利率，其中有的银行在两个月内上调了四次之多。
虽然说，澳洲央行一再表示，要到 2024 年才考虑加息，2022 年不太可能提高现金利率，但商业银行确实有权利可以单独采取行动来提高利率。
目前的低利率利率是被澳洲央行一系列低息货币政策人为地压低。
两项特别有效的举措是定期融资机制，根据该机制，澳大利亚央行以每年 0.1% 至 0.25% 的成本向银行提供 1880 亿澳元贷款，以及备受争议的收益率曲线目标，其中包括澳大利亚央行购买两年期和三年期债券，债券以保持其收益率固定在 0.1% 左右。

这两项政策现在都已到期，这意味着银行要借到两到三年的钱贷给家庭和企业，需要支付更多的钱。
这就是他们提高2年期和3年期固定利率的原因。
澳洲房市能否扛得住？
如果利率上调至1%，超过13.5万户悉尼家庭将面临巨大的还贷压力，这种情况在部分城区尤为明显。
Digital Finance Analytics的最新数据显示，由于房价飙升导致贷款规模膨胀， 有许多年轻富裕家庭的城区，包括Dee Why、North Curl Curl和Five Dock，将成为受加息影响最严重的城区之一。
此外，Marsfield和华人区Eastwood将有1964户家庭面临贷款压力，Randwick和 Clovelly的1500多户家庭也将面临压力。

简单来说，就是随着房价的飙升，人们的贷款规模增加了，但收入的增长没有跟上房价的上涨。
North说，全澳各首府城市都出现了类似的问题，但悉尼的情况尤为严重，这里的房屋中位价要高的多，所以悉尼的购房者受到的影响更大，因为他们的贷款金额更高。
Bondi就是一个例子，“这里有更多年轻人，收入水平更高，但他们 仍处于经济困境之中。
下北岸也没有好到哪里去，这里的人们也面临着很大的经济压力。他们的收入水平很高，但支出也很大，他们之前从未面临过财务压力。
目前，全新州约41%的家庭面临贷款压力，比疫情爆发前高出10%，平均贷款额比疫情爆发前高出约50%。
贷款经纪人Rebecca Jarrett-Dalton表示，过去几年，她悉尼客户的平均贷款规模增长了近50%，至63.8万澳元。她说：“贷款者已经意识到了加息带来的威胁。”

• 转自澳房投资见闻