澳洲房地产市场, 正在重回正轨

澳洲观察 · 发表于 2022-6-2 10:26:12

2022年06月02日 9:31
截至2022年 5 月底，悉尼房价下跌 1%，创下自 2019 年 1 月以来的最大月度跌幅！
CoreLogic 的研究主管 Tim Lawless 表示，“由于一些因素，包括更高水平的住房债务和更高的利率，市场可能正在更快地下跌，因此家庭可能对更高的抵押贷款利率和消费者信心从之前的高水平急剧下降更加敏感。”

随着房价自 2 月份录得第一次环比下降 0.10% 以来，无数声音哀嚎“澳洲楼市萧条期已到！”
但事实真的如此吗？
哪样算是正常的市场？
Century 21 董事长查尔斯·塔贝（Charles Tarbey）表示，热门的首府城市，如悉尼和墨尔本已经进入正常市场，尽管一些偏远地区和布里斯班及阿德莱德等小型首府城市尚未进入。
那么，什么是正常的市场？
首先，像近期市场表现这样，稳定在 60% 左右的拍卖清盘率是一个重要指标，
另一个指标是，供需平衡的的待售房屋水平，这意味着平均每个买家都可以对应一个卖家。

而随着利率开始上升，购房者的借贷能力正在下降，这意味着卖家正在逐渐失去对市场的绝对主导地位。
“我们正在进入一个买卖双方可以谈判的市场，”塔贝说。
“我们以前有的是想买的买家，但几乎没有人想卖。但一个正常的房地产市场应是买卖双方都有机会发声的市场。”
塔贝认为，55%至65%的拍卖清盘率构成了一个正常的市场——但这并不意味着房产卖不出去，或者卖不上理想的价格，只是成交的时间被拉长了而已。
同样地，专业地产分析师将 70% 的拍卖清盘率与每年约 10% 的房地产价格增长联系起来，也认为 60% 是一个平衡的市场。
澳洲房地产市场变化周期是什么样？
明智的投资者都懂得一个道理：房产投资的根基在于长线收益，长线收益的根基则在于市场的基本面。
尽管加息后出现了一定的负面情况，但澳大利亚房地产市场的小幅下滑并不是一件新鲜事。
澳洲过去45年来在调整了实际通货膨胀后，一共有6个全国性的价格下跌达到5％或更多，其中包括过去十年的两次大跌。

这算是一个相对温和的变化，就像是其他任何市场一样，都是存在周期性的。在绝大多数情况下，这种价格的回撤表明市场是健康的，大大降低了爆发性繁荣和萧条的可能性，因为长时间不间断的高收益往往会伴随着同样猛烈的大萧条。
且最新的人口统计调查显示，澳大利亚房屋购买负担能力指标是比较差的。目前已经达到了普通澳大利亚人买不起别墅或公寓的程度，价格调整是不可避免的。
而当住房价格持平了一段时间后，市场情况对于投资者来说开始充斥着吸引力，因为这是一个租金回报较高，而且人们负担能力普遍较好的时期。
此时，买家将开始重返市场，造成房产价格开始回暖，并逐渐步入上升期。

之后，随着越来越多的购房者进入市场，房产供应面临短缺，房价开始逐步攀升，市场上可能会经历一段时间的供应不足，这将推动对于新住房和建筑审批的需求。
最终，负担性的约束将导致房产价格的上升止步于巅峰，让市场重回繁荣。
因此，房产价格的增幅从低到高再由高到低，是一个轮回的过程。我们能做的，便是耐心等待最佳的入场时机。
结语
澳洲是世界上生活水平最高的国家之一。随着时间的推移，疫情后经济的恢复，以及工党上台将在未来推出的房市利好政策，相信澳洲置业者信心会回流，对房屋的需求量也将反弹。
对于投资者来说，这是最坏的时代，也是最好的时代，就看如何布局了。