澳大利亚房地产高峰期已过！竟是件好事？

2021年09月03日 10:32 澳房投资见闻

2周前，一个朋友找我聊天，跟我八卦了他朋友卖房的故事。
朋友：“我朋友他们家房子流拍了！”
我：“什么原因？”
朋友：“他们家除了地理位置，占地面积都挺好的，感兴趣的人也不少，拍到310万，他没卖。”
我：“他们想要多少？”
朋友：“他们订的是330万！5年前买的房子，当时180万。”
我：“那已经很不错了，5年赚100多万，哪里找这种生意去呀？”
朋友：“我也觉得，但更夸张的是，流拍后他们把价格定到了380万。”
我：“啊？那他们真的想卖吗？”
最开始，我以为这种事情比较罕见，就是房东觉得自己房子是最棒的，想趁着这个市场好，多卖点。
直到最近，我发现，好像真相并非我想象的那么简单。
8月澳洲所有首府城市房价都在涨！
如果你每天都看新闻，应该就会发现，铺天盖地的都是报道澳洲房价又涨了多少！
比如：8月已过，地产研究机构CoreLogic的最新月度报告也出来了。
8月份，悉尼住宅价格上涨了 1.8%，使年初到现在总涨幅达到 19.7%。
墨尔本房价8月上涨了 1.2%，今年上涨了 12.4%。
布里斯班有望实现 2.1% 的增长，阿德莱德将实现 1.9% 的增长。
在五大首府城市中，8月住宅价格平均将上涨 1.5%。
自今年年初以来，所有首府城市的房价均大幅上涨，布里斯班上涨 16.3%，阿德莱德上涨 12.8%，综合首府城市上涨 15.6%。
悉尼的房价在过去 12 个月中飙升了 20.9%，而墨尔本的房价上涨了 13.1%！
这些看似积极正面的数字，其实正在加剧房东的负担！
悉尼卖房收益全澳最高，卖家仍不满足！
房地产调研机构RateMyAgent对房产卖家进行的一项调查显示，尽管今年悉尼卖家的售房价格比去年平均多出了20万澳元，而且其房价几乎是其它州府城市房价的两倍！
但是，大多数悉尼的卖家似乎对此并不满意。


大悉尼地方的房价上涨数额却比全澳几乎所有地方都大。但大悉尼地区对自己房产售出价表示满意的房主比例总体上排在第九位。
要知道，与霍巴特和阿德莱德等较小的州府城市的卖家相比，悉尼卖家的售房收益比霍巴特的卖家平均多40万澳元，比阿德莱德的卖家多50万澳元。
虽说他们在价格上获得了更大的收益，但对自己房产的售出价格感到满意的程度可能更低。
调查显示，有30%的房东认为自己的房子如果放到现在卖，可以卖到更高的价格！
如果你说这是人性的贪婪？
也不全是，毕竟数字在那里摆着，每个月房价都是正向增长，让谁都会觉得多少有点亏。
与去年疫情来临时候的房价下跌不同的是，今年住房偏好转变、房屋供给短缺，加上抵押贷款利率处于历史低位等，共同推火澳洲房地产市场。
当前市场上房源的不足，买家需求旺盛都是导致房价飙升的原因。
7 月份全澳新房上市量下降了 10.4%。
但是，realestate.com.au 上的搜索活动同比增长了 19%，买家需求仍然很高。
这种不平衡的市场动态正在让许多房东觉得这是一个大好的机会，买家那么多，可以任意选；价格的话也不用妥协。
虽然这对卖家来说是个好消息，但对买家来说却不是好消息，因为选择有限，所以竞争激烈。
由于新增供应无法满足市场需求，买家开始重新考虑他们可能以前看过的物业，那些在市场上闲置了很长一段时间的待售房产，现在又有人“抢”了。
但话说回来，买家也不傻，与几个月前相比，现在购房者的需求水平正在放缓。
房价的飙升导致可负担性急剧恶化。这直接影响了购房者的决定！
澳洲购房需求高峰已过
房地产网站Domain的新研究显示，尽管最新的封锁措施促使一些潜在买家搁置了购房计划，但随着房价飙升至难以承受的程度，其他人也已经在缩减购房计划。
Domain买家需求指标(BDI)数据显示，悉尼、墨尔本和布里斯班的需求在 3 月达到顶峰。
该指标通过分析消费者搜索行为，跟踪需求随时间的变化，以确定更有可能买房的活跃买家，如那些被认为是潜在买家或发送询价的买家。
而当时，3月份的时候，也是悉尼和墨尔本单月房价涨幅达到了今年顶峰的时候，分别为 3.7% 和 2.4%。
3月份见顶以来，房价月度涨幅已明显放缓。
Domain经济学家 Nicola Powell说：“所有城市的买家需求都已经脱离了高峰。总体需求正在放缓，主要是负担能力的影响，而且我们看到所有首府城市的价格都在上涨。”
“对于所有买家来说，负担能力是一个大问题，不仅仅是首次置业者，而是所有买家，因为我们已经看到今年迄今为止的大幅上涨。”
尤其是在悉尼东部郊区和北部海滩的买家需求较每年这个时候的平均水平下降了14%，这两个地区的房价在一年内分别上涨了26.4%和38.7%。


在封锁期间，我们确实看到买卖双方之间出现了犹豫——我们看到活动有所回落。
因为前景不明朗的犹豫。
“清晰度”对于买家和卖家做决定非常重要！
市场上很多专业人士分析，等疫情封锁结束后，房价会迅速再次反弹。
真的如此吗？
一旦城市重新开放，被压抑的需求和供应将会得到释放，但价格真的会再次强劲上涨？
投资者开始入市，监管机构密切关注！
供应多了，买家选择就多了，房东的溢价能力相对也会降低。
与此同时，投资者开始陆续入市，自住购房者以及首次置业者已开始寻找其他出路。
这点从澳大利亚统计局公布的数据可以看出，7月份，澳洲贷款机构向投资者提供的再融资贷款增加了1.8%，推动月度贷款总额高达94亿澳元。
而与此同时，自住贷款下降 0.4% 以及首次购房者新抵押贷款下降 7.6%。
很明显！
投资者正在对价格上涨以及墨尔本和悉尼租赁市场已经度过最糟糕时期的迹象做出反应，监管机构很可能会密切关注这些数字。
住房债务进一步加速，只付息贷款的份额进一步上升，以及贷款估值比率较高的贷款增加。
所有这些，都将继续对澳大利亚储备银行和监管机构澳洲审慎监管局（APRA） 施加压力。
要求他们采取措施收紧贷款标准，以防止金融不稳定的风险不断增加。
这点可以完全参考2015年澳洲政府的宏观调控。
当时澳洲房产高峰期的时候，市场就是由投资者主导。
因此，澳大利亚监管机构才选择降低了投资者贷款限额，以及只付息的贷款限额。
所以，你觉得在自住买家需求逐渐减少，投资客陆续回归的今天，解封后房价还会像之前一样飙升吗？
会涨，但涨幅应该不会太大。
然后，到2022年，房价将会维持在一个低增速的水平，向2023年的软着陆过度。
澳洲房市或开始为软着陆做准备！
澳洲房价确实存在泡沫，但不至于导致澳洲经济陷入衰退，因为现在整体杠杆率不高，抵押贷款承保状况也良好。


从本质上看，澳洲房地产行业的火爆还是由需求驱动。
澳洲待售房屋短缺、劳动力市场没有完全复苏以及昂贵的房屋建筑材料(例如木材)等推高了新房成本，使购房者难以找到可购买的房屋，从而加剧了住房供应不足的情况。
这种供应不足的情况或许会到2023年得到缓解，甚至出现供过于求的现象。
近日，Yarra Capital 的 Tim Toohey 在接受采访时指出，联邦政府的 HomeBuilder 补贴计划的使用率是预期的四倍多。
据悉，政府收到了超过99,000份通过 HomeBuilder建造新住宅的申请，以及22,000份对现有住宅进行翻新的申请。
据悉，政府实际上已经发放了近 30 亿澳元的补贴，用于建造或翻新房屋；澳洲独栋屋的历史建筑审批达历史高点；但是，人口增长则由于边境关闭出现“前所未有”的下降，这些原因将导致澳洲新房将创自 2008 年以来最大过度供应。
这些新建的房屋应该会在明年开始陆续上市。
“进入新冠时，我们市场上的房屋确实有点短缺，但2年后市场将供过于求了。”
住房供应的增多以及澳洲央行2024年的加息前景，很有可能会导致房价从2023年开始进入小幅回调。
但是，澳洲房价却不会崩盘。
至于原因，我们已经在上周的一篇文章中提到过：“澳洲经济就像双引擎飞机一样，当两个引擎同时轰鸣时，澳大利亚的经济就会腾飞，去年就是一个例子。”
这两个引擎分别代表：大宗商品和房地产。
就像全球金融危机时期采矿业蓬勃发展而房价下跌一样。
或者，反过来，在 2015 年房价暴涨时，矿业却泡沫频频。
但当两个引擎都出现故障时，危机将迫在眉睫！
这就是今天澳大利亚经济所处的关键时刻。
当以铁矿石为代表的出口商品，几乎处于熄火状态，铁矿石，煤炭大跌几乎无可挽回的情况下。
澳洲当局会尽量维持房地产市场平稳着陆。
结语
总结下，本轮房价飙升主要是由一系列刺激政策，以及供需不匹配推动的，而不是由不良贷款行为引发的。
澳洲房价的高速增长时期基本已过，接下来的几个月，房价很可能会进入平缓上涨。
当然，在除悉尼和霍巴特之外的大多数首府城市以及澳大利亚偏远地区，需求依然强烈。在临近冬末此时的购房热情仍然比每年这个时期更强烈，因为最近几个月错过的购房的潜在买家仍在继续寻找。
许多远程工作者将目光投向了更远的地方。所以这些便远地区的房价预计还会因为需求的飙升而上涨。
但澳洲首府城市疯狂涨势将放慢，投资者陆续进场，引起澳洲央行及监管机构的关注，随时可能会考虑出台类似2015年的宏观调控措施。
那么到了2022年，经济恢复的势头将超过预期水平，住房负担能力和政策之间的相互作用也将成为影响房屋价格走势的关键因素！
责任编辑：yxy