澳大利亚的房价反弹直接推动房屋和土地的价值在短短三个月内增加了3,360亿澳元！
创下自新冠疫情期间房价暴涨后的最大增幅。
9月澳洲房价已经连续第八个月上涨，全澳房价的增速也已超过通胀率，上升了6.6%。
其中，悉尼独立屋中位价上涨了1%，单元房中位价82.8 万澳元，与之前的创下的最高纪录仅相差几千澳元。
墨尔本，房价在过去三个月里上涨了 1.2%，也正在向疫情期间创造的历史高点靠拢中。
这次的房价上涨不仅仅局限在悉尼和墨尔本地区，可以说全澳房价都在涨。
阿德莱德9月上涨1.7%、布里斯班和珀斯9月均上涨1.3%。
其中，珀斯和阿德莱德的房价已创下历史新高。
布里斯班也只比之前创下的峰值低0.6%，目测这个月将完成超越。
本轮澳洲房价出人意料的反弹也是打脸了一众专家。
还记得去年11月份的时间，澳洲房地产专家们表示，未来12个月房价有望再下跌10%，原因是连续加息抹去了购房者的借款能力，抑制了需求，以及可能到来的“贷款悬崖”。
事实则是，今年澳洲房价已回升6.6%，到12月份结束，估计涨幅能达到8%。
甚至明年有可能会继续涨6%。
那究竟是什么原因导致2月份还在下跌的房价突然出现逆转的呢？
原因有很多，包括：房屋供需严重失衡、开发商破产，建筑活动乏力、出租房严重不足，飞涨的租金使更多租户受到压力成为首次购房者，以及大量移民涌入，导致需求飙升。
澳洲房屋供需严重失衡
首先看第一点，澳洲房屋供需严重失衡，这点可以从每周澳洲房产拍卖清空率可以看出。
澳洲财经见闻我们每周六都会发布拍卖清空率的最新统计结果。
拍卖清空率直观的反应了澳洲房市需求状况，上周由于多地处于长假期就不说了。
从之前的一周拍卖结果和数量可以看出，市场需求依然未能得到满足，9月23号的周末，澳洲有 2,725 套房屋进行了拍卖，是去年同期拍卖量的两倍多，也是2023年最多的周末之一，悉尼和墨尔本的最终修正后的拍卖结果分别为70%和64%。
在如此高数量的拍卖中，清空率可以达到70%左右，足以说明一个问题：需求还有，房价还要涨。
中低价房产推动澳洲房价持续上涨！
最好的证明就是澳洲房产数据调研机构CoreLogic的研究发现，中低价位房产在很大程度上推动了本次全澳的房价上涨。
在引领房市复苏周期之后，高端住房市场正在显露出失去动力的迹象。
而珀斯和阿德莱德等价值较低的首府城市录得了较快的增长速度，不过即使在这些城市，表现较好的也并非是房价排在顶端的25%房产，而是排在后25%的房产。
在悉尼和墨尔本这些房价较高的城市也一样，市场的中间部分目前录得了最高的增长率。
截至9月季度，偏远地区综合住房市场的房屋价值上涨了1.1%。
表明自住需求让越来越多的人选择不在租房子，而是开始买房。
原因可以分为三点：1. 澳洲央行大幅加息，许多有多套房的投资者开始逐渐吃不消，卖房子。
2. 旅游业的回归，还有一部分投资者将房子作为短租房出租，获取利润。
3. 大批移民的涌入导致市场上本来就少的房子，更少了！
澳洲可出租房源稀缺 租金暴涨
CoreLogic最新数据显示，所有首府的出租屋空置率均降至1%，而城郊乡镇地区空置率则降至1.2%，创历史新低。
在疫情之前，首府的长期空置率则为3.2%。
这就导致，9月份全澳房租又上涨了0.7%，在过去一年中上涨了8.4%！
比如：墨尔本独立屋租金在过去一年中上涨了11.3%，而悉尼的单元房租金则上涨了14.3%。
目前澳洲租房的家庭需要将近乎50%的家庭收入来支付租金，远高于去年末的约31%。
不断恶化的租房负担能力可能会迫使一些租户搬回家与家人同住，或与他人合租。
而一些稍微有能力的租客也在想尽办法买房子，无论是申请政府补助还是找父母或朋友凑钱。
大批建筑商破产
导致房屋供应短缺的还有一个重要原因是大批建筑商的破产，小开发商拿不到贷款。
关于这类的报道每天都有，大到上市公司，小到项目承包商。
根据澳洲证券和投资委员会（ASIC）的最新统计数据，在截至9月10日的新财年中，建筑行业的外部管理任命跃升至660起，比去年同期10周内的478起增长了38%，比2021年的186起激增了255%。
新州是建筑商处境最为艰难的地区，建筑公司倒闭数量占破产公司总数的59%，即389家！
直接导致澳洲建筑数量无法跟上。
7月份建筑审批数量下降16.0%，8月建筑批准总值仅上升0.5%。
住宅批建总值增长2.3%，其中新住宅楼批建值增长3.2%，改建和增建住宅价值则减少2.4%。
8月16日，澳洲国家内阁支持一项协议，设定了一个新的目标，即在未来五年内在全国建造120万套住房。
按目前这个速度来看，别想了，远无法完成目标！
大批移民涌入
新盖好的房子也不一定能抢得到，因为大批移民正在涌入澳大利亚！
过去的2022-23财年，有40万移民入境澳洲。
而且，澳洲由于许多关键行业的人员短缺，还在不断吸收移民进入，未来5年，政府预计将引入150万移民。
再加上留学生的回归，瞬间就把空缺的房源占满了。
这还没算上海外投资客的回归。
上财年，澳洲购房的离岸申请总数升至 6576 份，为疫情爆发前以来的最高水平。
澳洲外国投资审查委员会的季度外国投资报告显示，在2022-23财年，批准的海外买家数量达到了疫情以来的最高水平，从2020-21财年的4327份增加到6576份。
不过，投资者的回归也是一件好事，可以让紧张的租赁市场有更多的房源。就害怕海外投资者也是奔着未来移民澳洲来的….
结语
前几日，四大会计师事务所的毕马威会计事务所（KPMG）的一份报告预测，未来18个月内，澳洲各地的房价或飙升15%。
根据毕马威的州府城市房地产报告，未来9个月全澳房价将上涨4.9%，到2025年6月的一年内将飙升9.4%。
公寓价格的涨幅预计会稍低一些，到2025年6月份为3.1%，然后在未来12个月内再上涨6%。
一系列因素，再考虑到澳洲央行不太可能会一直保持这么高的利率，明年晚些时候甚至可能会降息，房价继续往上涨的动力也就不言而喻了。
当然，风险依然存在，最直接的就是政策调整。任何一次大的政策出台都会对房市造成影响。
你觉得澳洲房价还会继续涨下去吗？
